29.11.2021
Immobilier
Dès lors qu'il appartient au propriétaire et au locataire chargé de conclure les sous-locations touristiques de respecter les règles du changement d'usage, chacun d'entre eux doit être sanctionné en cas d'infraction.
La lutte engagée par la ville de Paris contre les locations meublées de courte durée à une clientèle de passage, dites « locations Airbnb », apporte régulièrement des leçons sur le maniement des sanctions. Dès lors que la location touristique d'un logement aurait dû être précédée de l'obtention d'une autorisation de changement d'usage en application des articles L. 637-1 et suivants du CCH, que cette obligation n'avait pas été remplie par la société propriétaire de l'appartement et que la société locataire, professionnelle de la location de courte durée, ne pouvait ignorer cette violation du droit, les deux personnes doivent être sanctionnées individuellement.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Si Paris avait initialement réclamé la condamnation solidaire des deux sociétés à une seule amende de 50 000 €, elle a changé son fusil d'épaule à la reprise de l'instance suite à la réponse de la CJUE (CJUE, 22 sept. 2020, aff. C-724/18, Cali Apartments et a.) à diverses questions préjudicielles (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156, n° 1004 FP-P + B + I ; Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.158), et sollicité la condamnation de chacune d'elles. En effet, l'article L. 651-2 du CCH, sanctionne toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées par ce texte d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
La cour d'appel donne raison à la ville de Paris sur le principe des condamnations individuelles mais abaisse le montant de l'amende du propriétaire à 25 000 €. Les magistrats ont justifié cette solution par le fait que l'essentiel du profit généré par les locations touristiques est allé à la société locataire chargée de conclure les sous-locations et non au bailleur qui n'a reçu qu'une somme supplémentaire minime par rapport à celle que lui aurait rapportée un bail d'habitation soumis à la loi de 1989.
Il n'est pas rare que les locations touristiques soient consenties par l'intermédiaire d'un professionnel. Et pour échapper à l'amende civile pour défaut de respect de la réglementation sur le changement d’usage, un propriétaire avait tenté sans succès de se retrancher derrière son locataire chargé de proposer le bien à la sous-location en meublé de courte durée (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.654, n° 700 FS-P + B + I). Si chacun est responsable de ne pas avoir respecté la réglementation, il paraît logique et juste, de moduler l'amende en fonction des revenus encaissés, à condition toutefois que la sanction reste dissuasive. Pour vérifier ce caractère, il est par exemple calculé le gain théorique des loyers touristiques augmenté du coût du changement d'usage par rapport aux loyers moyens d'un bail d'habitation (CA Paris, ch. 1-2, 16 sept. 2021, n° 20/14318).
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
